DAS WOHNRECHT

Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, eine Immobilie mit Wohnrecht zu erwerben oder selbst zu veräußern und sich gefragt, inwieweit dieses Recht den Kauf bzw. Verkauf der Immobilie beeinflusst? Es gibt einiges zu bedenken, weshalb eine grundlegende Information vorab über das Wohnrecht, die Bewertung desselben sowie Besonderheiten eines der ersten Schritte bei der Überlegung eines Kaufes bzw. Verkaufs sein sollte.   

Was ist eigentlich ein Wohnrecht?

Das sogenannte Wohnrecht ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen, die jemand anderen gehört und ist somit ein persönliches Gebrauchsrecht, dass nicht auf jemand anderen übertragen werden kann. 

Das Wohnrecht wird üblicherweise im Grundbuch auf dem „C-Blatt“ verankert und ist somit für jeden bindend, auch wenn die Immobilie veräußert wird, da es sich um ein sogenanntes „dingliches Recht“ handelt. Ist das Wohnrecht nicht im Grundbuch eingetragen, ist es trotzdem gültig, jedoch handelt es sich dabei dann um ein „obligatorisches Recht“ und bei Veräußerung der Immobilie gilt das Wohnrecht für den neuen Eigentümer nicht mehr.

Ein lebenslanges Wohnrecht kann nur sehr schwer entzogen werden, jedoch kann der Berechtigte darauf verzichten und sich dieses ausbezahlen lassen. Dabei sollte unbedingt ein Sachverständiger für die Immobilienbewertung herangezogen werden, um den Wert des Wohnrechtes korrekt zu berechnen. 

Wann kommt ein Wohnrecht eigentlich zu Anwendung?

Meist wird es bei Erbschaften oder Schenkungen gewährt. So kann eine Schenkung an die Kinder schon zu Lebzeiten erfolgen und die Eltern haben ein lebenslanges Wohnrecht und sind damit abgesichert. Ein anderer Grund ist, wenn der Lebensgefährte seinen Partner nach seinem Ableben versorgt wissen möchte, aber die Kinder die Immobilie erben, kann durch die Festlegung eines Wohnrechtes im Testament der Hinterbliebene abgesichert werden. 

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnrechts-Inhaber?

Im Regelfall handelt es sich beim Wohnrecht um ein Gebrauchsrecht, d.h. der Berechtigte darf die Immobilie bewohnen und Garage und Garten nutzen, aber nicht vermieten. Wurde jedoch ein Fruchtgenussrecht vereinbart, kann der Berechtigte die Liegenschaft oder Teile davon auch vermieten. Üblicherweise darf der Berechtigte kostenlos in der Immobilie wohnen, jedoch kann auch ein gewisser Mietzins vereinbart werden, der normalerweise unter dem ortsüblichen Zins liegt. 

Üblicherweise verfügt der Berechtigte über ein Nutzungsrecht, d.h. er darf neben der Immobilie auch die nicht bewohnbaren Flächen nutzen. Grundsätzlich darf nur der Berechtigte die Immobilie nutzen, da es sich um ein persönliches Recht handelt, dass nicht weitergegeben werden darf. Unter bestimmten Gründen kann es aber ausgedehnt werden, wenn z.B. minderjährige Kinder, Pflegepersonal oder ein Lebenspartner mit im Haushalt wohnen sollen. 

Die Betriebs- und Energiekosten, müssen vom Berechtigten getragen werden. Dies gilt auch für kleine Reparaturen zur Instandhaltung oder z.B. regelmäßige Wartung der Heizungsanlage. Eine Sanierung oder große Reparaturen obliegen dem Eigentümer und müssen daher auch von diesem bezahlt werden. Die Kosten können jedoch aufgeteilt werden, jedoch muss dies vertraglich festgehalten werden. Grundsätzlich raten wir dazu alles vertraglich zu regeln. Der Notar ihres Vertrauens kann sie dazu beraten.

Wie wirkt sich das Wohnrecht nun beim Verkauf einer Immobilie aus und wie wird das Wohnrecht berechnet?

Das Wohnrecht wirkt sich wertmindernd auf den Verkaufspreis einer Immobilie aus, da man diese nicht selbst nutzen kann und im Normalfall auch keine Mieteinnahmen bekommt.
Der Wert des Wohnrechtes wird auf Basis von zwei Faktoren berechnet: Das Alter des Berechtigten zum Zeitpunkt des geplanten Verkaufes bzw. Kaufes und die fiktive Miete, die man für diesen Wohnraum verlangen könnte. Weiters wird anhand der Sterbetafel der Statistik Austria die zu erwartende restliche Lebenszeit des Wohnrecht Nutzers ermittelt. Auf dieser Grundlage wird der Barwert dieses jährlichen Mietentgang errechnet. Dieser Wert kann dann als Grundlage für weitere Verhandlungen herangezogen werden. 

Bleibt das Wohnrecht im Fall einer Pflegebedürftigkeit oder Scheidung, etc. bestehen?

Sollte der Berechtigte pflegebedürftig werden und in ein Pflegeheim ziehen, bleibt dieses Wohnrecht ebenfalls weiter bestehen, jedoch kann dieses Recht nicht an Dritte weitergegeben werden, da es sich um ein höchstpersönliches Recht handelt. Das bedeutet, falls der Berechtigte wieder zurückkehren kann, hat der Eigentümer ihm das zu gestatten. 

Im Falle einer Scheidung bei dem einer der Partner Eigentümer der Immobilie ist und dem anderen Partner ein Wohnrecht eingeräumt hat, bleibt dieses Wohnrecht bestehen, vorausgesetzt es handelt sich um ein lebenslanges Wohnrecht. 

Wann erlischt das Wohnrecht?

Hier kommt es drauf an, ob es sich um ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht handelt.  Im Falle eines befristeten Wohnrechtes erlischt dieses mit Ablauf der Frist. Als Beispiel wäre ein Wohnrecht für die Dauer der Ehe, somit verfällt dieses Recht bei Scheidung. Im Falle eines lebenslangen Wohnrechtes erlischt es bei Tod des Berechtigten und kann auch nicht vererbt werden.

Wie immer hat alles seine zwei Seiten. Einerseits hat das im Grundbuch eingetragene lebenslange Wohnrecht einen sicheren Rechtsstatus und der Berechtigte ist dadurch für den Rest seines Lebens abgesichert. Für den Eigentümer stellt es wiederum einen Nachteil dar, wenn er die Immobilie verkaufen möchte, da es sich sehr schwierig gestalten kann und auch der Verkaufspreis entsprechend vermindert wird. 

Daher sollte die Vergabe eines Wohnrechts bzw. den Kauf einer Immobilie mit Wohnrecht gut überlegt sein und nicht ohne den Rat eines Juristen durchgeführt werden.