Fix & Flip Steuertipps
Immer öfter kann man beobachten, dass Immobilien als Anlageobjekte gekauft werden. Das Sparbuch hat ausgedient, Anleihen und Aktien sind zu unsicher, und daher ist der Kauf, Sanierung und die Vermietung oder der Verkauf einer Immobilie derzeit eine sehr reizvolle Möglichkeit mehr aus seinem Geld zu machen. Es stellt sich jedoch dabei die Frage, ob man als Privatperson bzw. Einzelfirma oder als GmbH an dieses Vorhaben herangehen soll. Was Sie dabei steuerlich beachten müssen, haben wir die Steuerexpertin Dr. Doris Prachner befragt:
Immobilie kaufen, sanieren und weiterverkaufen ….. besser als GmbH oder Einzelfirma?
Hinsichtlich der Abschreibung der Kosten des Kaufes und der Sanierung macht es keinen Unterschied, ob man eine Einzelfirma oder eine GmbH ist. Der Unterschied liegt in der Einkommenssteuer und die ist abhängig von der Rechtsform.
Wenn nun tatsächlich Kauf – Sanierung – Verkauf geplant ist, dann kann das für eine Privatperson /Einzelfirma mit der 30% Immo-Est (Immobilienertragsteuer) günstiger sein, als über eine GmbH.
Denn bei der GmbH fallen zwar zunächst nur 25% Steuer an ….... aber das Geld liegt dann in der GmbH und gehört der GmbH!
Die GmbH Variante ist ideal, wenn reinvestiert wird und das Geld lange nicht aus der GmbH herausgenommen wird. Teuer wird es, wenn Sie das Geld aus der GmbH herausnehmen wollen. Dann fallen entweder weitere 27,5% Kest auf die Dividende an (damit effektive Steuerbelastung 45,63%) oder man bezieht Geschäftsführer-Bezüge aus der GmbH, die dann zum sonstigen Einkommen hinzu kommen und damit mit zwischen 0 - 50% versteuert werden – je nach Einkommenshöhe.
Aber es gibt auch den gewerblichen Grundstückshandel, der dazu führt, dass die Immo-Est nicht mehr anwendbar ist, sondern die normale Einkommensteuer (von 0% - 50%) anfällt.
In der Praxis gestaltet es sich zumal oft schwierig, die Grenze zwischen einerseits einer bloßen Vermögensverwaltung mit anschließendem Verkauf und andererseits dem gewerblichen Grundstückshandel zu ziehen.
In Deutschland gilt die 3-Objekt-Grenze:
Für die ersten 3 Objekte bleibt es beim Verkauf von Privatvermögen (mit pauschaler Immobilienertragssteuer berechnet vom Gewinn – somit sind die Gewinne endversteuert und es fallen keine weiteren Steuern an).
In Österreich urteilte das Bundesfinanzgericht in 2021 wie folgt:
gewerblicher Grundstückshandel liegt stets dann vor, wenn das Tätigwerden des Steuerpflichtigen nach Art und Umfang jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist.
Die Veräußerung wird dann zum gewerblichen Grundstückshandel, wenn sie auf planmäßige Art und Weise erfolgt.
Auf den ursprünglichen Willen kommt es nicht an, d.h. auch wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der Abverkauf planmäßig umgesetzt wird, kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Es kommt nicht auf die absolute Zahl der An- und Verkäufe an, sondern auf das sich im Einzelfall bietende Gesamtbild der Betätigung. Berufliche Berührungspunkte zum Immobiliengeschäft und das damit unterstellte Fachwissen sind geeignet, das Bild der Planmäßigkeit zu verstärken. Als weiteres Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr, wie erkennbare Werbung.
Zusammengefasst macht eine Immo-GmbH dann Sinn, wenn Sie vorhaben, mehr als 2 Projekte abzuwickeln und das dauerhaft machen wollen, weil Sie dann als Privatperson nicht mehr mit der pauschalen Immo-Est von derzeit 30% abgerechnet werden, sondern die Gewinne zum normalen Satz – bis zu 50% Spitzensteuersatz versteuern müssen (abhängig vom sonstigen Einkommen der Person).